주택담보대출 LTV 산정시 '방 빼기' 란?

 

한눈 요약: 방 빼기는 주담대 심사에서 담보가치 산정 시 일부 세대(방) 또는 면적을 담보로 인정하지 않고 제외하는 관행적 표현입니다. 담보가치가 낮아지므로 LTV로 계산되는 최대 대출 가능액도 감소합니다.

1) LTV 기본 개념 빠르게 정리

LTV(Loan To Value) = 대출금액 ÷ 담보가치 × 100%

• 예: 시세 10억 원 주택, LTV 40% → 최대 4억 원 대출 가능
• 핵심은 담보가치 산정 결과이며, 방 빼기가 적용되면 담보가치가 줄어듭니다.

팁 · 동일 주택이라도 가격 기준(감정가/KB시세/시가표준액)과 인정 면적에 따라 한도가 달라집니다. 사전상담 시 “담보평가 기준과 인정면적”을 꼭 물어보세요.

2) 방 빼기의 정확한 의미

① 전체 면적을 그대로 인정하지 않는 경우

 다가구·다세대·원룸형 등에서 금융기관이 일부 방(세대)을 제외하고 가치 평가를 수행. 임대성 비중이 높거나 환가(매각) 난도가 높은 구조일수록 제외 폭이 커질 수 있습니다.

② 실거주 요건 충족이 어려운 구조

 주담대는 주거용 담보가 원칙. 임대실 위주인 경우 일부 공간을 수익용 시설로 간주해 담보인정을 줄입니다.

③ 법·권리관계상 담보 설정이 곤란한 부분

 공동소유, 일부 지분 소유, 불법 증·개축, 등기 누락 등의 문제가 있으면 해당 공간을 담보가치에서 제외할 수 있습니다.

팁 · 등기부등본(갑·을), 건축물대장, 사용승인서, 도면으로 법적·물리적 현황을 미리 대조하세요. 불일치가 클수록 방 빼기 가능성이 높습니다.

3) 숫자로 보는 사례 계산

항목	내용
대상	3층 다가구주택 (총 6세대), 시세 10억 원, 소유형태: 전체 단독 소유
LTV 기준	40%
방 빼기 없음	10억 × 40% = 4억 원 대출 가능
방 2개 제외(약 30% 가치 제외)	10억 × (1−0.3) × 40% = 2.8억 원 대출 가능

팁 · 사전상담 시 “임대세대 몇 개를 담보 인정에서 제외할 수 있나요?”처럼 정량적 질문을 하세요. 추정 제외 비율을 받아두면 자금계획이 훨씬 정확해집니다.

4) 왜 금융기관은 방을 ‘빼서’ 계산할까?

이유	설명
수익형 구조 리스크	임차인·공실 리스크로 현금흐름 변동성이 커 담보 회수 가능성에 불확실성이 존재
환가(매각) 난이도	분할 매각 어려움, 수요 제한 등으로 회수 기간이 길어질 수 있음
법적 리스크	불법 증축·미등기·공유지분 등 담보 효력 약화 요소가 있으면 보수적 평가
정책 방향	투자·임대 목적 레버리지 억제, 실거주 중심의 건전성 관리 기조

팁 · 동일 물건도 은행/캐피탈/저축은행 등 기관별로 위험가중이 다릅니다. 최소 2~3곳 비교 견적을 받아보세요.

'방 빼기'는 주택담보대출 산정시 중요한 부분이자 기본적인 것으로, 한도가 적게 나오는 것은 당연한 부분입니다.

5) 핵심 요약

구분	핵심
방 빼기 정의	담보가치 산정 시 일부 세대/면적을 담보 인정에서 제외
영향	담보가치 ↓ → LTV 한도 ↓ → 대출 가능액 감소
주요 원인	임대성 높음, 환가 난도, 법적 하자, 실거주 미충족, 권리관계 복잡
대응법	현황·서류 정합성 확보, 제외비율 사전 파악, 재감정/타기관 비교, 구조조정으로 DSR·LTV 여력 확보

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한 줄 결론: 방 빼기는 담보인정 면적/세대의 축소로 이어져 한도가 줄어드는 현상입니다. 법·물리적 현황 정비, 평가기준 투명화, 기관 비교가 최고의 대응입니다.